三是产业集聚优势■◆◆，通过「工业上楼」■■，把产业链相关企业集中在特定区域，引导产业发展布局，实现产业聚集★■◆◆◆。

　　园区的空间规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协调发展，才能使收益最大化◆★■■■★。

　　中小企业是「工业上楼」的主力军，政府层面应从政策上支持中小企业以自主开发、入股合作等方式建设高层厂房。此外★★★，政府也可以国有土地使用权作价出资（入股）的模式与中小企业共同建设，以土地撬动投资■◆★■，推动优势高成长中小企业上楼。

　　相较传统工厂，“工业上楼◆◆”强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营◆★★★■，企业生产、设计★■■、研发环节不再受限于空间局限，切合企业一体化发展的需求★◆◆。

　　随着城市不断集聚发展■◆★■◆，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张。加之城市产业转型升级◆★■★★，大量高精尖产业需适配创新的生产空间★■，由此“工业上楼★■◆★◆”创新模式受到越来越多的关注。

　　简单地说，“工业上楼”就是将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发★■◆◆★。该理念缘起于2012年，首先由深圳提出◆◆★。深圳将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼◆◆■◆，通过引导企业进入高层厂房■★★■◆■，使工业空间由「二维」转向「三维」，从而达到有效盘活低效土地◆★■■★、溢出更多发展空间的目的■◆★。

　　刺激企业上楼的因素◆■，优惠政策肯定算一个。但更多的比较优势需要园区在建设之初就做好系统规划◆★■◆。

　　比如，生物医药企业需要十万级洁净厂房◆■◆◆，引导这些企业上楼，要满足生产工艺和空气洁净度的要求；轻生产企业涉及大型机械设备，厂房的层高◆★、承重等建设标准要达到相应标准。

　　同时，把工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约◆★■★■、功能复合目标★◆★，写字楼化的办公环境可满足高端人才对研发生产环境的需求；也能满足企业对生产空间需求，释放更多产业发展空间■★★■★，变相降低企业用地成本，避免企业因成本问题外迁。

　　当然，「工业上楼」客观上存在市场偏好，底层厂房永远最受欢迎，高层则容易闲置，因此对这两种产品要采取差异化的定价策略★◆★■。

　　在「工业上楼」提出之前★★★■◆，全国半数以上的厂房都是单层◆■★★◆，最多不超过三层，企业有什么特殊需求直接定制开发即可。如今大家同在一个屋檐下，能否满足企业的定制化需求，直接决定了企业是否有上楼的可能。只有企业的基本需求得到了满足★★★★★◆，企业才有上楼的可能。

　　二是硬件优势，传统厂房环境脏乱、夏天闷热★◆■■◆■、冬天阴冷，高层厂房配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统，对企业工作体验★■★、品牌形象、招聘用工等有很大帮助。

　　引导企业上楼◆◆，首要任务是找到适合上楼的对象。在来自东莞水乡管委会印发的「工业上楼」系统性指南中，创新性提出了「工业上楼」的环保、减震、工艺◆★◆★★★、交通■◆★★◆、设备等五要素筛选模型和筛选机制，为政府判断各产业类别是否适宜上楼提供了重要参考依据◆◆。

　　企业决策向来以利润为导向，想引导企业上楼◆★◆◆■，就必须给出一个充分的理由★★◆■。（节约用地、土地集约化利用◆■■★★◆，这是对政府的好处■■★■，不是企业上楼的理由）

　　「工业上楼」是一种做法，不是一种定位。如果被「工业上楼」四个字框住■■■◆◆★，把所有厂房都建成高层◆◆■◆，企业会感觉密集、不透气★■■★、不耐看◆★■★■。因此，除了高层产品，园区还应配置一定比例的单层和多层（2-3层）厂房■■，增强空间的层次感与高级感，提升整个项目的品质和溢价◆★■。

　　在生产环节能满足五要素模型中任一关键条件的★■★◆■，可以通过设计手段进行■★“上楼”■★■◆，或者进入不高于5楼的低楼层进行生产。如果是五个关键要素均满足的企业，则可以上楼。

　　众所周知，「工业上楼」存在一定限制，并不是所有企业都适合上楼◆◆■★■。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备■★■★◆，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

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　　一是环境优势◆★，传统厂房位于工业区■★◆■，外部环境较差，高层厂房的环境应以写字楼为标准打造，创建高端办公■◆★、花园办公的氛围■■◆★■，以适应企业研发★★◆★、办公、生产一体化的需求■◆。